Beispielberechnung : Bestandsimmobilie

Familie Mustermann möchte gerne Ihre Altersvorsorge um den Bereich Immobilien ergänzen weil die Märkte die letzen

Jahre sehr volatil (schwankend) sind. Die Immobilie ist konservativ und wird nicht so sehr durch die Börsenbe-

wegungen beeinflusst. Das Interesse liegt bei einer 3 Zimmer Wohnung in Bayern, welche die Familie Mustermann bei

einer Bank zu 100% als Kapitalanlageimmobilie finanziert. Die Wohnung hat einen Kaufpreis von 150.000.-€, Zins und

Tilgung betragen zusammen 4,60 % p.a., dazu kommen die Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 5 - 9 % (Grunderwerbsteuer,

Bayern 3,5 %, Notar und Grundbuchamt ca. 1,5 %,  Maklerprovision 3,57 % inkl. 19 % USt.) die, die Familie Mustermann, von Ihrem Geldmarktkonto begleicht. Die Laufzeit des Darlehens bei der Bank beträgt 10 Jahre. Familie Mustermann hat die Möglichkeit einer Sondertilgung von 5% p.a. vereinbart.

 


Daraus ergibt sich dann folgende Beispielberechnung:

 

  ca. pro Jahr ca. pro Monat
Zins und Tilgung ( 4,60 % aus 150.000.-€ ) -6900.-€ -575.- €
Nicht umlagefähige Nebenkosten
(Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten)
-720.-€ -60.- €
Mieteinnahmen (Kaltmiete 75 m² x 6,50 €) +5844.-€ +487.-€
Steuererstattung ( bei 30 % Steuersatz ) +672.- € +56.- €
 
 verbleibt ein effektiver Eigenaufwand von ca. 1104.- € 92.- €

 

 

Haftungsausschluss: Für das Berechnungsbeispiel kann keine Gewähr auf Richtigkeit übernommen werden,

aufgrund  der persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse, der Miet- und Zinskonditionen, der

Verwaltungskosten, der nicht umlagefähigen Nebenkosten, der Änderungen der Steuergesetze oder möglicher

Rechenfehler. Diese unverbindliche Beispielrechnung stellt weder eine Steuer- noch eine Rechtsberatung dar!

 

_____________________________________________________________________________________________________

 

Denkmalgeschützte Immobilie

Aktuelles Objekt, unverbindliche Beispielberechnung

 

2,5 Zimmer Wohnung:         70,47  m²  

Kaufpreis:                        232.600,-  €

Tiefgarage:                        28.000,-  €

Erwerbsnebenkosten:       17.000,-  €

Maklerhonorar:                  12.400,-  €   

Gesamtaufwand:            290.000,- €                       

Wie  rechnet  es  sich?

 

                  Ausgaben  pro  Jahr                                                                             Einnahmen  pro Jahr

_____________________________________________________________________________________________________

./. Eigenkapital                   22.000,- €

./. ESt. Ersparnis                  8.000,- €

Zins  KFW  151  0,75 %)  100.000,- €        ca.=       750,00                    

Zins  Bank (2,0 %)            160.000,- €        ca.=    3.200,00                    Miete Wohnung:           =           7.920,00  €

Hausverwalter                                             ca.=       300,00 €

Instandhaltungsrücklagen                           ca.=       420,00 €

_____________________________________________________________________________________________________

gesamt:                                                        ca.     4.670,00                                                                       7.920,00  

 

Ergebnis vor Tilgung  und  Steuer:             3.250,00  Überschuss  pro  Jahr

Ersparnisbildung durch Tilgung (3 %)        7.800,00 €  pro Jahr

vom Darlehen:  

 

Steuervorteil ca.  (AfA ca. 16.840,- €)         5.710,00 €  im Jahr

 

Ergebnis:  Restüberschuss ca.                    1.160,00  im Jahr ohne Eigenaufwand

                  Monatlich  ca.                                 96,67   Überschuss

_____________________________________________________________________________________________________

• gute Lage                                                                                  • wirtschaftlich  sehr  starke  Region (Metropolregion        

• Top  Sanierung, Betreuung, Hausverwaltung                             Stuttgart)    

• Nahversorgung  gesichert, Ärzte, Schulen  und                        • Sehr gute Infrastruktur

  Einkaufsmöglichkeiten der Nähe                                                   

• Zinsgünstige Darlehen durch die KFW-Bank

____________________________________________________________________________________________________

Unverbindliches  Beispiel;  Kein Anspruch auf Richtigkeit; Stand:  01.07.2017; KFW 151 Kondition:  Zins 0,75%  /

Tilgung 3,00%;  Bank: Zins 2,0%  / Tilgung 3,0%; Kaufnebenkosten: ca. 17.000,-  € (5% Grunderwerbsteuer, 2,0% Notar- und Grundbuchkosten); z.v.E.: 146.000,- € / verh.; kath., Miete: 9,37 € pro Quadratmeter, bei diesem Objekt fällt Maklerprovision an 4 % zzgl. USt..

 

Wichtig: Durch die erhöhte Abschreibung (Denkmal AfA) ist in den ersten 12 Abschreibungsjahren (in meisten Fällen)

kein monatlicher Aufwand vorhanden sondern sogar Überschuss! Ab dem 13. Jahr der Abschreibung, wenn die

Denkmal AfA wegfällt, ist ein monatlicher Aufwand vorhanden! Dieser hängt unter Anderen vom Investitions-

volumen, Darlehensbelastung, Mieteinnahmen, Linearen AfA, z.v.E., und weiteren persönlichen Gegebenheiten

ab. Der Steuerberater kann hierzu detaillierte Auskunft erteilen.

 

Haftungsausschluss: Für das Berechnungsbeispiel kann keine Gewähr auf richtigkeit übernommen werden,

aufgrund der persönlichen Einkommens -und Vermögensverhältnisse, der Miet-und Zinskonditionen, der Verwaltungs-

kosten, der nicht umlagefähigen Nebenkosten, der Änderung der Steuergesetze oder möglicher Rechenfehler.

Diese unverbindliche Beispielberechnung stellt weder eine Steuer- noch eine Rechtsberstung dar!

 

                        Auf Wunsch und Anfrage wird eine gezielte Berechnung mit Ihren Eckdaten durchgeführt.