Beispielberechnung : Bestandsimmobilie

Familie Mustermann möchte gerne Ihre Altersvorsorge um den Bereich Immobilien ergänzen weil die Märkte die letzen

Jahre sehr volatil (schwankend) sind. Die Immobilie ist konservativ und wird nicht so sehr durch die Börsenbe-

wegungen beeinflusst. Das Interesse liegt bei einer 3 Zimmer Wohnung in Bayern, welche die Familie Mustermann bei

einer Bank zu 100% als Kapitalanlageimmobilie finanziert. Die Wohnung hat einen Kaufpreis von 250.000.-€, Zins 3,5% und

Tilgung 2% betragen zusammen 5,50 % p.a., dazu kommen die Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 5 - 9 % (Grunderwerbsteuer, Bayern 3,5 %, Notar und Grundbuchamt ca. 1,5 %,  Maklerprovision 3,57 % inkl. 19 % USt.) die, die Familie Mustermann, von Ihrem Geldmarktkonto begleicht. Die Laufzeit des Darlehens bei der Bank beträgt 10 Jahre. Familie Mustermann hat die Möglichkeit einer Sondertilgung von 5% p.a. vereinbart.

 


Daraus ergibt sich dann folgende Beispielberechnung:

 

  ca. pro Jahr ca. pro Monat
Zins und Tilgung ( 5,50 % aus 250.000.-€ ) -13.750.-€ -1.146.- €
Nicht umlagefähige Nebenkosten
(Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten)		 -1.200.-€ -100.- €
Mieteinnahmen (Kaltmiete 83 m² x  €) +11.400,- € +950,00.-€
Steuererstattung ( bei 33 % Steuersatz ) +1.172.- € +97,62- €
 
 verbleibt ein effektiver Eigenanteilvon ca. 2.378.- € 198.- €

 

 

Haftungsausschluss: Für das Berechnungsbeispiel kann keine Gewähr auf Richtigkeit übernommen werden,

aufgrund  der persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse, der Miet- und Zinskonditionen, der

Verwaltungskosten, der nicht umlagefähigen Nebenkosten, der Änderungen der Steuergesetze oder möglicher

Rechenfehler. Diese unverbindliche Beispielrechnung stellt weder eine Steuer- noch eine Rechtsberatung dar!

 

_____________________________________________________________________________________________________

 

Denkmalgeschützte Immobilie

Aktuelles Objekt, unverbindliche Beispielberechnung

 

Wohnung (wie EFH):                   169  m²  

Kaufpreis:                                  808.000,-  €

kleine Garage + Stellplatz:          19.000,-  €

Erwerbsnebenkosten:                   58.000,-  €

Energieberater:                               5.500,- €  

Gesamtaufwand:                      890.500,- €                       

Wie  rechnet  es  sich?

 

                 Investitionsphase 2023-2024
Kaufpreis Wohnung:                              €  808.000,-
Kaufpreis Garage und Stellpl.:              €    19.000,-
Erwerbsnebenkosten:                             €   58.000,-
Energieberater:                                       €     5.500,-
                                                               __________
Gesamtaufwand:                                    €  890.500,-
./. Eigenkapital:                                      € 190.000,-
(./. ESt-Ersparnis € 24.000,-)
(./. evtl. KfW-Zuschuss € 30.000,-)
 Fremdkapital:                                     € 700.000,- * 3,50 % Zins                                 = €  24.500,- Zins


Vermietungsphase


a) 2025-2031
Miete:                                                      €  27.000,-
./. Nebenkosten:                                      €    1.200,-
./. Zins:                                                    €  24.500,-
__________________________________________
Überschuss:                                            € + 1.300,-                                                       €  + 1.300,-
./. AfA (9% aus 560):                             €  50.400,-
./. AfA (2,5% aus 235):                          €    5.875,-
__________________________________________
Verlust V + V:                                         €  54.975,-                ESt-Ersparnis                € + 23.100,-
                                                                                                                                     _________________
                                                                                                 Überschuss v. T.            € + 24.400,-
                                                                                                 ./. Tilgung                      €    24.500,- (3,5 %)
                                                                                                                                      ________________
                                                                                                 Eigenanteil                    €          100,-   p. A.
b) 2032-2035
Miete:                                                      €   30.000,-
./. Nebenkosten:                                      €     1.500,-
./. Zins:                                                    €   24.500,-
Überschuss:                                             €  + 4.000,-                                                     €  + 4.000,-
./. AfA                                                      €   39.200,-
./. AfA                                                      €     5.875,-
Verlust V+V                                            €    41.075,-               ESt-Ersparnis               € + 17.250,-
                                                                                                                                        _________________                   
                                                                                                  Überschuss v.T.            €     21.250,-

                                                                                                  ./. Tilgung                     €     24.500,- (3,5 %)
                                                                                                                                       __________________
                                                                                                  Eigenanteil                   €       3.250,- p.a.


Das Restdarlehen beläuft sich Ende 2035 dann ohne Sondertilgungen noch auf ca. € 373.000,-. Es wurde
mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von T€ 150 gerechnet.
Die Einkommensteuerersparnis aus dem Jahr der Bezugsfertigkeit (2023) sowie der eventuelle KfWZuschuss
(abhängig vom Energieeffizienzstandard, die Gesetzesgebung arbeitet an neuen Programmen)
müssen erfahrungsgemäß zwischenfinanziert werden

 

Wichtig: Durch die erhöhte Abschreibung (Denkmal AfA) ist in den ersten 12 Abschreibungsjahren (in meisten Fällen)

kein monatlicher Aufwand vorhanden sondern sogar Überschuss! Ab dem 13. Jahr der Abschreibung, wenn die

Denkmal AfA wegfällt, ist ein monatlicher Aufwand vorhanden! Dieser hängt unter Anderen vom Investitions-

volumen, Darlehensbelastung, Mieteinnahmen, Linearen AfA, z.v.E., und weiteren persönlichen Gegebenheiten

ab. Der Steuerberater kann hierzu detaillierte Auskunft erteilen.

 

Haftungsausschluss: Für das Berechnungsbeispiel kann keine Gewähr auf richtigkeit übernommen werden,

aufgrund der persönlichen Einkommens -und Vermögensverhältnisse, der Miet-und Zinskonditionen, der Verwaltungs-

kosten, der nicht umlagefähigen Nebenkosten, der Änderung der Steuergesetze oder möglicher Rechenfehler.

Diese unverbindliche Beispielberechnung stellt weder eine Steuer- noch eine Rechtsberstung dar!

 

                        Auf Wunsch und Anfrage wird eine gezielte Berechnung mit Ihren Eckdaten durchgeführt.