Familie Mustermann möchte gerne Ihre Altersvorsorge um den Bereich Immobilien ergänzen weil die Märkte die letzen
Jahre sehr volatil (schwankend) sind. Die Immobilie ist konservativ und wird nicht so sehr durch die Börsenbe-
wegungen beeinflusst. Das Interesse liegt bei einer 3 Zimmer Wohnung in Bayern, welche die Familie Mustermann bei
einer Bank zu 100% als Kapitalanlageimmobilie finanziert. Die Wohnung hat einen Kaufpreis von 150.000.-€, Zins und
Tilgung betragen zusammen 4,00 % p.a., dazu kommen die Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 5 - 9 % (Grunderwerbsteuer,
Bayern 3,5 %, Notar und Grundbuchamt ca. 1,5 %, Maklerprovision 3,57 % inkl. 19 % USt.) die, die Familie Mustermann, von Ihrem Geldmarktkonto
begleicht. Die Laufzeit des Darlehens bei der Bank beträgt 10 Jahre. Familie Mustermann hat die Möglichkeit einer Sondertilgung von 5% p.a. vereinbart.
Daraus ergibt sich dann folgende Beispielberechnung:
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ca. pro Jahr |
ca. pro Monat |
Zins und Tilgung ( 4,00 % aus 150.000.-€ ) |
-6000.-€ |
-500.- € |
Nicht umlagefähige Nebenkosten
(Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten) |
-900.-€ |
-75.- € |
Mieteinnahmen (Kaltmiete 75 m² x 7,50 €) |
+6750.-€ |
+562,50.-€ |
Steuererstattung ( bei 30 % Steuersatz ) |
+690.- € |
+57,50.- € |
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verbleibt ein effektiver Überschuß von ca. |
540.- € |
45.- € |
Haftungsausschluss: Für das Berechnungsbeispiel kann keine Gewähr auf Richtigkeit übernommen
werden,
aufgrund der persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse, der Miet- und Zinskonditionen, der
Verwaltungskosten, der nicht umlagefähigen Nebenkosten, der Änderungen der Steuergesetze oder möglicher
Rechenfehler. Diese unverbindliche Beispielrechnung stellt weder eine Steuer- noch eine Rechtsberatung dar!
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Denkmalgeschützte Immobilie
Aktuelles Objekt, unverbindliche
Beispielberechnung
2,5 Zimmer Wohnung: 70,47 m²
Kaufpreis:
232.600,- €
Tiefgarage:
28.000,- €
Erwerbsnebenkosten: 17.000,- €
Maklerhonorar: 12.400,-
€
Gesamtaufwand: 290.000,-
€
Wie rechnet es sich?
Ausgaben pro Jahr
Einnahmen
pro Jahr
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./. Eigenkapital
22.000,- €
./. ESt. Ersparnis 8.000,-
€
Zins KFW 151 0,75 %) 100.000,- €
ca.= 750,00 €
Zins Bank (1,5 %) 160.000,-
€ ca.= 2.400,00 € Miete Wohnung: =
8.287,27 €
Hausverwalter
ca.= 300,00 €
Instandhaltungsrücklagen
ca.= 500,00 €
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gesamt:
ca. 3.950,00
€
8.287,27 €
Ergebnis vor Tilgung und Steuer: 4.337,27 € Überschuss pro Jahr
Ersparnisbildung durch Tilgung (3 %) 7.800,00 €
pro Jahr
vom Darlehen:
Steuervorteil ca. (AfA ca. 16.840,- €) 5.001,20
€ im Jahr
Ergebnis: Restüberschuss
ca. 1.538,47 € im Jahr ohne Eigenaufwand
Monatlich ca.
128,21 € Überschuss
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• gute
Lage
• wirtschaftlich sehr starke Region (Metropolregion
• Top Sanierung, Betreuung,
Hausverwaltung Stuttgart)
• Nahversorgung gesichert, Ärzte, Schulen
und • Sehr
gute Infrastruktur
Einkaufsmöglichkeiten der
Nähe
• Zinsgünstige Darlehen durch die KFW-Bank
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Unverbindliches Beispiel; Kein Anspruch auf Richtigkeit;
Stand: 01.01.2021; KFW 151
Kondition: Zins 0,75% /
Tilgung 3,00%; Bank: Zins 1,5
% / Tilgung 3,0%; Kaufnebenkosten: ca. 17.000,- € (5% Grunderwerbsteuer, 2,0% Notar- und
Grundbuchkosten); z.v.E.: 146.000,- € / verh.; kath., Miete: 9,80 € pro Quadratmeter, bei diesem
Objekt fällt Maklerprovision an 4 % zzgl. USt..
Wichtig: Durch die erhöhte Abschreibung (Denkmal AfA) ist in den ersten 12 Abschreibungsjahren
(in meisten Fällen)
kein monatlicher Aufwand vorhanden sondern sogar Überschuss! Ab dem 13. Jahr der Abschreibung,
wenn die
Denkmal AfA wegfällt, ist ein monatlicher Aufwand vorhanden! Dieser hängt unter Anderen vom
Investitions-
volumen, Darlehensbelastung, Mieteinnahmen, Linearen AfA, z.v.E., und weiteren persönlichen
Gegebenheiten
ab. Der Steuerberater kann hierzu detaillierte Auskunft erteilen.
Haftungsausschluss: Für das Berechnungsbeispiel kann keine Gewähr auf
richtigkeit übernommen werden,
aufgrund der persönlichen Einkommens -und Vermögensverhältnisse, der Miet-und Zinskonditionen, der Verwaltungs-
kosten, der nicht umlagefähigen Nebenkosten, der Änderung der Steuergesetze oder möglicher Rechenfehler.
Diese unverbindliche Beispielberechnung stellt weder eine Steuer- noch eine Rechtsberstung dar!
Auf Wunsch und Anfrage wird eine gezielte Berechnung mit Ihren Eckdaten durchgeführt.
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